Erbschaft einer Immobilie in Hameln

Statistisch gesehen befasst sich etwa die Hälfte aller Nachlässe mit einer oder mehreren Immobilien. Trauerfälle treten allerdings meist unerwartet ein – und mit ihnen eine ganze Reihe von Fragen zum Nachlass. Hinzukommt, dass das Erben einer Immobilie nicht immer automatisch auch von Vorteil für die Hinterbliebenen ist. Jeder Schritt muss sorgfältig geplant werden. Sie haben eine Immobilie in Hameln oder Umgebung geerbt? Hapke Immobilien steht Ihnen gern als erfahrener Berater zur Seite. Wir kümmern uns im Weserbergland seit über 20 Jahren um Erbanliegen wie den Verkauf von Immobilien oder das Ausbezahlen weiterer Erben. Haben Sie Fragen zur Erbschaft einer Immobilie oder wünschen Sie eine unverbindliche Beratung? Wir sind für Sie da. Erreichen Sie uns täglich von 8:30 Uhr bis 17:00 Uhr unter der 05151 / 94 01 57 oder senden Sie uns eine E-Mail an info@hapke-immobilien.de.

Das kommt nach der Erbschaft

Der Anspruch auf den Nachlass ergibt sich aus einer testamentarischen Verfügung oder der gesetzlichen Erbfolge. Der Besitz des Verstorbenen geht dabei vollständig auf den Erbsteller über. Mit ihm nimmt der Angehörige nicht nur das Eigentum, sondern auch die damit einhergehenden Rechte und Pflichten an. Das bedeutet, dass laufende Finanzierungen für Immobilien aus dem Nachlass übernommen werden müssen – und zwar durch den Erben. Grundsätzlich ist es daher ratsam, die Vermögenswerte des Erblassers genau zu untersuchen, bevor der Verbliebene das Erbe antritt oder ausschlägt. Entscheidet er sich für den Nachlass, benötigt er einen sogenannten Erbschein:

  • Der Antritt des Erbes ist gleichbedeutend mit dem Beantragen des Erbscheins.
  • Ab diesem Punkt kann der Erbe den Nachlass nicht mehr ausschlagen.
  • Der Antrag kostet Gebühren, die von der Höhe des Erbes abhängen.
  • Gemeinschaftliche Erbscheine oder Teilerbscheine sind innerhalb einer Erbgemeinschaft möglich.
  • Liegt ein notariell beglaubigtes Testament oder eine Generalvollmacht vor, ist ein Erbschein nicht erforderlich.
Erbschaft einer Immobilie in Hameln

Beim Erbschein handelt es sich um ein offizielles Dokument. In ihm werden die Personen aufgeführt, die als Erben infrage kommen. Für Behörden und Banken dient das Schriftstück als Nachweis für den Erbanspruch. Der Erbschein berechtigt den Erben also dazu, über eine Immobilie zu bestimmen oder einen Einblick in das Grundbuch zu bekommen. Es enthält zudem wichtige Informationen zum Erbe, zum Beispiel zu eventuellen Hypotheken, Grundschulden oder anderweitigen Absprachen. Um einen Erbschein zu erhalten, stellt der Erbe einen Antrag im Amtsgericht, das sich im Bezirk des Verstorbenen befindet.

Hinweis: Die von uns aufgeführten Situationen in Bezug auf Erbfälle ersetzen keine Rechtsberatung, da aus rechtlicher Sicht, individuell einer rechtlichen Beratung bedarf. Wir können Sie in Bezug auf die Immobilie, gerne unterstützend zu Seite stehen und die in unserer Kompetenz stehenden Details für Sie mit einfließen zu lassen.

Immobilie geerbt – ausschlagen oder annehmen?

Natürlich ist der Erbe nicht dazu verpflichtet, den Nachlass auch anzunehmen – sogar beim Bestehen eines Testaments bleibt ihm der Antritt weitestgehend selbst überlassen. Diese Regeln sind auch im Interesse des Erben. Er übernimmt beim Antritt alle Rechte und Pflichten, die mit dem Nachlass einhergehen – inklusive laufender Immobilienfinanzierungen oder bestehender Steuerschulden. Für beide Summen haftet der Erbe im Ernstfall mit seinem eigenen Vermögen.

Daher ist es wichtig, die Risiken des Antritts abzuwägen, bevor eine Entscheidung in dieser Angelegenheit gefällt wird. Hierbei ist ein Einblick in die Vermögenssituation des Erblassers nicht nur hilfreich – er kann den Erben sogar vor erheblichem Schaden bewahren. Steht eine offensichtliche Verschuldung im Raum oder ist die Situation gänzlich unklar, gilt das Ausschlagen des Erbes sogar als sicherste Option.

Hierbei müssen jedoch Fristen berücksichtigt werden. Dem Erben bleiben in der Regel sechs Wochen Zeit, den Nachlass auszuschlagen, nachdem er über seinen Anspruch in Kenntnis gesetzt wurde. Tut er das nicht, gilt das Erbe nach dem Verstreichen der Frist als angenommen. Für Erben im Ausland gilt eine verlängerte Frist – sie verstreicht erst nach sechs Monaten. Hinzukommen außerdem folgende Regeln:

  • Einmal angenommen kann die Erbschaft später nicht mehr ausgeschlagen werden.
  • Ausnahmen werden nur bei seltenen Umständen wie Irrtümern gewährt.
  • Der Erbe kann den Nachlass beim zuständigen Amtsgericht ausschlagen – oder stellvertretend durch einen Notar.

Das Erbrecht ist kein Wunschkonzert – entweder entscheidet sich der Erbe für den gesamten Nachlass oder dagegen. Eine dritte Möglichkeit gibt es nicht.

Alleinerbe gegen Erbengemeinschaft

Der Erbschaftsantritt kann sowohl durch eine einzelne als auch durch mehrere Personen erfolgen. Bei einer Gruppe von Erben handelt es sich um eine sogenannte Erbengemeinschaft. Im Folgenden schauen wir uns beide Fälle einmal etwas genauer an.

Alleinerbe

  • einziger Rechtsnachfolger des Verstorbenen
  • wird im Testament benannt oder durch Erbfolge bestimmt
  • entscheidet allein über die Immobilie

Erbengemeinschaft

  • mehrere Erben, die sich das Eigentum am Nachlass untereinander aufteilen
  • Wahl erfolgt durch ein Testament
  • Entscheidungen zur Immobilie können nur im Einverständnis aller getroffen werden

Im Gegensatz zu der recht übersichtlichen Situation des Alleinerbes bergen Erbgemeinschaften häufig Konfliktpotential. Entscheidungen zur Immobilie können ausschließlich einstimmig getroffen werden können. Sind sich die Erben nicht einig, kann niemand die Immobilie verkaufen oder bewohnen. Als beliebte Alternative gilt es daher, sich seinen Anteil von der restlichen Erbengemeinschaft auszahlen zu lassen. Sie genießen in diesem Falle das Vorverkaufsrecht.

Bleiben sich die Erben uneinig, kann jedes Mitglied eine Erbauseinandersetzung anstreben. Dann wird die Erbengemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen beendet. Dabei bieten sich für die Beteiligten folgende Optionen an:

  • Nach dem Verkauf wird die Immobilie unter den Beteiligten aufgeteilt.
  • Ein einziger Erbe erhält die Immobilie und zahlt die restlichen Miterben aus.
  • Mehrfamilienhäuser können als einzelne Wohnflächen unter den Erbstellern aufgeteilt werden.

Die Einzelheiten der Aufteilung können die Parteien durch die Erbauseinandersetzung festlegen – das empfiehlt sich vor allem bei umfangreichen oder besonders komplexen Aufteilungen.

Sollte auch diese Form der Einigung scheitern, behelfen sich die Parteien häufig mit einer Teilungsversteigerung. Auf diese Notlösung kann im Prinzip jeder Miterbe zurückgreifen. Dafür muss er nur einen entsprechenden Antrag beim Amtsgericht einreichen. In diesem Fall erstellt ein Sachverständiger ein Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie. Auf dieser Grundlage wird das Objekt im Nachhinein an den Höchstbietenden versteigert. Das Verfahren birgt jedoch auch wesentliche Nachteile für alle Parteien – vor allem in Form erheblicher wirtschaftlicher Verluste. Als weitere Nachteile gelten außerdem diese Punkte:

  • Das Verfahren nimmt in der Regel mehrere Jahre in Anspruch.
  • Der Verkaufspreis bleibt häufig hinter dem Marktpreis zurück.
  • Von dieser Summe müssen zusätzlich Mehrkosten (Verfahren, Gutachter, Antragsstellung, Rechtsanwalt, Bewerbung des Objekts) abgezogen werden.
  • Falls die Teilungsversteigerung scheitert, trägt der Antragssteller die Kosten allein.

Grundbucheintrag ändern

Bei Erbschaftsstreitigkeiten handelt es sich überwiegend um Ausnahmesituationen. Der Regelfall sieht häufig ganz anders aus und beginnt zumeist mit der Änderung des Grundbucheintrags. Da der Name des Verstorbenen noch immer im Dokument verzeichnet ist, muss der Erbe als neuer Eigentümer angegeben werden.

Zu diesem Zweck stellt der neue Besitzer einen Antrag auf Grundbuchberichtigung. Zuständig für die Änderung ist das Grundbuchamt des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet. Ein Notar muss dafür nicht extra beauftragt werden. Der Antrag erfordert allerdings, dass der neue Besitzer entsprechende Dokumente vorlegt. Je nach Situation handelt es sich dabei um den Erbschein, den Erbvertrag oder das Testament des Verstorbenen. Hier kommt es in erster Linie darauf an, dass das Grundbuchamt einen Einblick in die Erbfolge erhält.

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Bekanntwerden des Anspruchs ist dieser Antrag für den Erben kostenlos – sogar im Falle einer vorherigen Erbauseinandersetzung.

Grundbucheintrag bei Erbschaftsimmobilie ändern

Optionen für geerbte Immobilien

Was der Erbe später mit dem Objekt unternimmt, bleibt nach dem Grundbucheintrag wesentlich ihm überlassen. Dabei spielen mehrere Faktoren eine Rolle – häufig auch emotionale. Nicht selten hängen viele Erinnerungen am eigenen Elternhaus, was den Verkauf für den neuen Eigentümer zusätzlich erschwert. Auch steuerliche Aspekte spielen hier eine Rolle. Grundsätzlich ist es nämlich möglich, ein Erbe ohne das Zahlen von Steuern zu erhalten. Das ist jedoch nur in bestimmten Situationen der Fall. Da ein pauschales Urteil in solchen Fällen schwerfällt, finden Sie hier einen Überblick zu den gängigsten Möglichkeiten:

Szenario
Beschreibung

Immobilie selbst nutzen

Am einfachsten ist es für den Erben, die Immobilie selbst zu nutzen. Im Falle einer Erbengemeinschaft muss jedoch Einigkeit darüber bestehen, wer letzten Endes einzieht und wer somit die restlichen Erben auszahlt. Falls die Immobilie für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren bewohnt ist, muss der Erbe keine Erbschaftssteuer entrichten – bei Ehepartnern ist das sogar ausnahmslos der Fall. Auch die Kinder der Verstorbenen bezahlen generell keine Erbschaftssteuer auf das bewohnte Objekt, es sei denn, die Wohnfläche überschreitet eine Wohnfläche von 200 m². Die Eigennutzung ist daher vor allem empfehlenswert, solange kein umfassender Sanierungsbedarf besteht. Auch umfassende Umzüge gelten mitunter als bedeutender Faktor.

Verkauf der Immobilie

Erfahrungsgemäß entscheiden sich die meisten bei geerbten Immobilien für einen Verkauf. Auch hier gilt darauf hinzuweisen, dass ein Alleinerbe vollkommen eigenständig agieren kann, während in einer Erbengemeinschaft Einigkeit herrschen muss. Die Grundlage dafür ist eine objektive Einschätzung des Verkehrswerts der Immobilie, wobei ein erfahrener Makler hilft. Der erzielte Verkaufserlös wird entsprechend des Erbanteils unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt.

Vermieten der Immobilie

Handelt es sich beim Nachlass um ein Mietobjekt, werden die Erben mit dem Tod des Eigentümers automatisch zu Vermietern. Ob sie diese Option langfristig verfolgen wollen, hängt jedoch vom Kosten-Nutzen-Verhältnis ab. Da Sanierungen, Instandhaltungskosten und die Verwaltung viel Zeit und Geld in Anspruch nehmen, entscheiden sich die Erben häufig für den Verkauf der Immobilie. Es besteht allerdings auch eine dritte Möglichkeit: Der Erbe kann sich nämlich auch dazu entschieden, das Objekt selbst zu bewohnen und dem derzeitigen Mieter zu kündigen.

Wohneigentum begründen

Beim Aufteilen des Wohneigentums teilen die Erben ein Haus in separate Wohnflächen auf. Dafür ist außerdem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig. Sie bestimmt, dass es sich bei den jeweiligen Wohnungen um eigenständige Wohneinheiten handelt. Die Bescheinigung muss durch einen Sachverständigen – zum Beispiel einen Architekten – erstellt und durch einen Notar offiziell beurkundet werden.


FAQ Erbschaft einer Immobilie

Bei einer Immobilien-Erbschaft handelt es sich häufig um ein zweischneidiges Schwert. Hier ist es vor allem schwierig, während einer Trauerphase Ruhe zu bewahren und die bestmögliche Entscheidung zu treffen. Das beginnt bereits bei der Frage, ob das Erbe überhaupt angetreten werden sollte. Eine weitere Schwierigkeit stellen Meinungsverschiedenheiten zwischen verschieden Erben dar. Welche Lösungen sich in solchen Situationen anbieten, erfahren Sie hier.

  • Ist ein Erbschein obligatorisch?

    Der Erbschein dient zum Nachweisen des Erbrechts. Dabei handelt es sich jedoch keinesfalls um die einzige Lösung. Stattdessen kann der Erbe auch auf eine Generalvollmacht oder ein notarielles Testament mit Veröffentlichungsprotokoll zurückgreifen – sofern ein solches Dokument vorliegt. Der Erbschein berechtigt den neuen Eigentümer jedoch dazu, das Grundbuch einzusehen, neue Besitzer eintragen zu lassen oder auf die Konten des Verschiedenen zuzugreifen. Damit geht allerdings auch das Annehmen des Erbes einher.

  • Wann muss der Grundbucheintrag geändert werden?

    Der Eintrag im Grundbuch muss nach § 82 der Grundbuchordnung angepasst werden, wenn der Erbe den Nachlass beansprucht. Immerhin sind die Angaben zum Eigentümer mit dem Wechsel nicht mehr korrekt. Das Ändern des Eintrags ist für Erben kostenfrei, solange die Korrektur innerhalb von zwei Jahren erfolgt. Andernfalls entstehen Gebühren für den Erbsteller.

  • Lösungen für Streit innerhalb der Erbengemeinschaft

    Ein weiteres Problem stellen Streitigkeiten zwischen mehreren Erben dar. Solange es zu keiner einstimmigen Entscheidung kommt, kann die Immobilie weder verkauft noch bewohnt oder vermietet werden. Als Lösung gilt das Verfahren der Abschichtung und Anwachsung. Es sieht vor, dass einzelne Mitglieder ausgezahlt und anschließend aus der Erbengemeinschaft ausgeschlossen werden. Damit sind alle ihre Rechten und Pflichten hinfällig. Scheitert auch dieser Versuch, besteht die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Dabei betreut das zuständige Amtsgericht eine Auktion, bei der es das Objekt an den Höchstbietenden versteigert. Häufig bedeutet diese Option allerdings erhebliche wirtschaftliche Einbußen für alle Beteiligten.

  • Erbschaft ausschlagen: Wie geht das?

    Wer sich gegen die Erbschaft entscheidet, muss sie innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. Falls sich der Betroffene oder das Erbe jeweils im Ausland befinden, verlängert sich die Frist stattdessen auf sechs Monate. Das Ausschlagen des Nachlasses erfolgt auf zwei möglichen Wegen: durch eine notarielle Beurkundung oder durch das jeweils zuständige Nachlassgericht. Der Grund muss dabei in jedem Fall angegeben werden.